Ook een beetje koop breekt geen huur

“Koop breekt geen huur”

De algemeen bekende regel “Koop breekt geen huur” (artikel 7:226 BW) komt er op neer dat een huurder wordt beschermd tegen verkoop van het gehuurde door de verhuurder. De rechten en plichten van de verhuurder gaan samen met de overdracht van de eigendom over op de nieuwe eigenaar. Het gaat daarbij om de zogenaamde ‘kernbedingen’: het ter beschikking stellen van het gehuurde, de verplichting tot het betalen van huur, en in de jurisprudentie is uitgemaakt dat ook een koopoptie een kernbeding kan zijn. Kort gezegd: bij verkoop van het gehuurde kan de huurder gewoon blijven zitten.

Gedeeltelijke verkoop verhuurde

Sinds oktober 2017 weten we dat de Koop breekt geen huur regel ook opgaat in geval van gedeeltelijke verkoop. De Hoge Raad heeft zich in een zaak die speelde op Sint Maarten over de volgende casus gebogen: iemand huurt een perceel en heeft daarop een opstal gebouwd. Na verloop van tijd verkoopt de eigenaar een gedeelte van de grond aan een derde, waaronder het deel waarop de opstal is gebouwd. Deze nieuwe eigenaar zegt de huurovereenkomst op, maar de huurder vecht de opzegging aan.

De Hoge Raad worstelt met de Parlementaire Geschiedenis bij het Koop breekt geen huur artikel omdat daarin uitdrukkelijk wordt gesproken over toepasselijkheid bij gehele overdracht. Toch haakt zij aan bij de mogelijkheid uit diezelfde Parlementaire Geschiedenis om het wetsartikel extensief uit te leggen. Zij oordeelt dat onthouding van bescherming afbreuk zou doen aan de bescherming van huurders. Het – begrijpelijke – eindoordeel luidt dat de huurder is beschermd en de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst dus moet respecteren.

Gesplitste huurovereenkomst

Deze uitkomst betekent in de praktijk dat de oorspronkelijke huurovereenkomst wordt gesplitst: één met de eerste verhuurder, en een ander deel met de nieuwe verhuurder. Hoe dat moet laat de Hoge Raad over aan het gezond verstand: “van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zodanige splitsing tot een zinnig resultaat leidt”. En wat betaling van de huurpenningen betreft houdt de Hoge Raad het praktisch: de verhuurders dienen de huurder samen mede te delen aan wie de huurder welk deel van de huurprijs dient te voldoen. Zo lang dat niet is gebeurd mag de huurder de betaling opschorten.

Conclusie

De toepasselijkheid van de Koop breekt geen huur regel is met de uitspraak uit 2017 uitgebreid. Als verhuurder is het zaak om bij gedeeltelijk verkoop goede afspraken te maken met de koper over de splitsing van de lopende huurovereenkomst en de daarmee samenhangende (deel)betaling van de huurprijs.

auteur: mr. Max van Olden