Huurrecht ten tijde van Corona

Contracten worden gemaakt voor het geval er tussen de contractpartijen onenigheid bestaat.

In tijden van crisis gaat dat adagium ook op, alleen is het de vraag of het contract wel voorziet in situaties die een paar weken geleden onvoorstelbaar waren.

In de bedrijfsmatige huur zijn er dan een paar belangrijke thema’s.

huurbetaling

In het veel gebruikte ROZ –model is het de huurder niet toegestaan eenzijdig de huurbetaling op te schorten of te verminderen. Zelfs als de huurder de onderneming niet kan exploiteren en de deuren gesloten moet houden is dat geen contractuele reden de huurbetaling te staken. Die verplichting blijft onverkort op de huurder rusten.

Een beroep op ‘overmacht’ zal de huurder niet snel baten, omdat de wettelijke bepaling van regelend recht is en in de modelcontracten een beroep op overmacht is uitgesloten.

De huurder kan zich nog op ‘onvoorziene omstandigheden’ beroepen en de rechter vragen een contractbepaling te wijzigen, maar een beroep hierop is in het verleden vrijwel nooit gehonoreerd. Een ‘normale’ economische crisis wordt beschouwd als een ondernemersrisico ten laste van de huurder.

Het huurcontract biedt de huurder weinig aanknopingspunten de huurbetaling te staken.

In beginsel is het niet-tijdig voldoen aan een verplichting reden voor de verhuurder de huurovereenkomst te laten ontbinden. Of de rechter dat beroep zal honoreren valt evenwel te bezien. Een verweer dat vanwege de crisis en teruggelopen omzet de huurder niet aan zijn verplichtingen kon voldoen en om die reden de gevolgen van de ontbinding niet redelijk zijn, lijkt kansrijk.

exploitatieverplichting

Een andere op de huurder rustende verplichting is om de winkel open te houden. Aan die verplichting kan een huurder bij een door de overheid opgelegde sluiting niet voldoen.

Dat is in beginsel een tekortkoming die in normale tijden de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het lijkt niet voorstelbaar dat een verhuurder om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst in rechte zal kunnen vorderen.

Een winkelier die vanwege een ingestorte verkoop zijn winkel geheel of gedeeltelijk sluit zal mijns inziens zich eveneens tegen deze ontbindingsvordering succesvol kunnen verweren.

conclusie

De conclusie is dat ook in het huurrecht vragen zijn, waar geen panklare antwoorden voor zijn.

Uiteindelijk is het een afweging van belangen, waarbij alle individuele omstandigheden van belang zijn. Bijvoorbeeld: is de sluiting van overheidsweg opgelegd (horeca)?

Kan de huurder bovendien een beroep doen op de diverse economische maatregelen die de overheid inmiddels heeft genomen om ondernemers te helpen die door de gevolgen van het virus worden getroffen?

Er zullen na de crisis wel de nodige procedures gevoerd gaan worden. Voor nu lijkt het beste advies: treed met elkaar in overleg.

Heeft u advies nodig, neem dan vooral contact met ons op.