Primeur in coronazaken: rechter verlaagt huurprijs bedrijfsruimte

Wegens de coronacrisis staat de horeca het water tot aan de lippen. Eerder namen wij een voorschot op de juridische acties die huurders van horecapanden mogelijk ten dienste staan in procedures over betaling van de huur. Zo behandelden we de zogenaamde gebrekenregeling en een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Op 21 januari jl. heeft de rechtbank te Den Haag het eerste vonnis uitgesproken in een bodemzaak over deze materie. In de zaak vorderde een verhuurder ontbinding van het huurcontract en ontruiming omdat de huurders, die een café-restaurant exploiteren, een huurachterstand hadden laten ontstaan, maar de huurders stelden op hun beurt een vordering in tot verlaging van de huurprijs. De rechter volgt de huurders door te oordelen dat de verplichte sluiting van de horeca een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.

De contractuele uitsluiting van een vordering tot huurverlaging wegens een gebrek kon de verhuurder niet baten, want de rechter oordeelde:

“Wat daar van zij, dit hoeft niet te betekenen dat huurprijsvermindering onmogelijk is. [gedaagden] hebben immers ook nog een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden, dan wel de redelijkheid en billijkheid. Ook op deze gronden kan een vordering tot huurprijsvermindering worden toegewezen.”

De rechter verdeelt de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen en bepaalde daarom dat de huurders over de periode 15 maart t/m 31 mei 2020 en de periode vanaf 15 oktober 2020 tot het moment dat de verplichte sluiting weer wordt opgeheven slechts 50% van de huur hoeft te betalen.

De uitspraak sluit naadloos aan op de lijn zoals deze door kort geding rechters was uitgezet. Op een enkele uitzondering na oordelen rechtbanken in kort geding namelijk al maanden dat de verplichte sluiting van de horeca als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is aan te merken, waarbij werd aangehaakt bij de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling. Ook oordelen voorzieningenrechters dat uitsluiting van de mogelijkheid om huurverlaging te vorderen wegens de redelijkheid en billijkheid of onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) opzij wordt gezet. In afwachting van een uitspraak in bodemzaken mochten huurders daarom een deel van de huur, variërend van 25% tot 50% opschorten.